Vandaag maakte demissionair minister Plasterk bekend dat het team ‘Made by Holland’ het voormalige Paleis Soestdijk en zijn landgoed mag gaan exploiteren. Investerings- en vastgoedmaatschappij MeyerBergman – onderdeel van het consortium achter Made by Holland – was met 1,7 miljoen euro de hoogste bieder. Made by Holland is gekozen uit drie inzendingen. Teun van den Ende hield eerder dit jaar voor Blauwe Kamer de inzendingen tegen het licht.
In 2015 besloot minister Blok van Wonen en Rijksdienst Paleis Soestijk in de verkoop te doen. Daarmee wilde de minister zijn handen aftrekken van het object dat volgens een raming uit 2010 voor
ruim 100 miljoen euro gerestaureerd zou moeten worden – waarvan 65 miljoen voor het paleis. In plaats daarvan riep Blok geïnteresseerde partijen op plannen in te sturen voor de toekomst van
Soestdijk.
De herontwikkeling van Soestdijk is een bijzondere ‘rode’ en een forse ‘groene’ opgave. Het paleis en de 25 eveneens monumentale bijgebouwen beslaan in totaal 27.000 vierkante meter bruto
vloeroppervlak. Het landgoed bestaat naast de uitgestrekte Zochertuin achter het paleis voornamelijk uit bos. De Amsterdamsestraatweg vormt de hoofdentree van het gebied en ligt als een barrière
tussen het Baarnse bos en het landgoed Paleis Soestdijk. Aan de overzijde van het paleis liggen koninklijke stallen, personeelswoningen en een manege die bij het paleis hoorden. In de
marechausseekazerne, een cluster van gebouwen verstopt in het bos, huisde vroeger de beveiliging. Het ministerie van Defensie houdt dit terrein nog in gebruik tot 2020 maar de herbestemming ervan
is wel onderdeel van de uitvraag.
In oktober 2015 dienden 120 partijen hun visie in. Plannen moesten inspelen op de gegeven situatie en onderhoudsachterstand. Voorwaarden waren onder meer dat de nieuwe eigenaar het paleis
vijftien jaar zou exploiteren en toegankelijk maken voor publiek. Een commissie voorgezeten door voormalig minister Sybilla Dekker beoordeelde de plannen op ruimtelijke visie, het toekomstig
gebruik, de vereiste aanpassingen, beheer en financiële haalbaarheid. Uiteindelijk mochten drie partijen hun ideeën tegen een vergoeding van 100.000 euro verder uitwerken.
De drie teams gaan in hun plan alle uitgebreid in op de interpretatie van cultuurhistorische waarden, het ontwerp, de financierbaarheid en op communicatieve aspecten van hun plan. De
verwachtingen zijn daardoor flink opgestuwd. Echter het bod met de hoogste prijs wint, eventuele voorwaarden die de partijen stellen worden in de bieding verdisconteerd.
De winnaar: ‘Made by Holland’
Mark de Kruijk, sinds 2010 directeur van het Amsterdamse culturele centrum Westergasfabriek, is woordvoerder van het team ‘Made By Holland’. Hij legt uit dat de naam synoniem is voor ‘geworteld
in Nederland’. Het voorstel maakt van Soestdijk een herkenbaar Nederlandse plek die toont waar wij goed in zijn: ‘Soestdijk staat symbool voor het Koninkrijk der Nederlanden. We zijn daarom in
eerste instantie vooral gericht op bereik binnen Nederland’, aldus de Kruijk.
In het consortium is expertise op gebied van monumentaal vastgoed en financiering ruim vertegenwoordigd, waarmee de nadruk lijkt te liggen op een solide en haalbare businesscase. Daar lag een
flinke uitdaging, meldt Made By Holland in de begeleidende tekst van het plan. Het team is verbaasd dat het Rijksvastgoedbedrijf geen bruidsschat meegeeft voor de ontwikkeling van een haalbaar
plan: ‘We hebben dat in onze businesscase meegenomen, maar echt begrijpen doen we het niet. De achterstand in onderhoud is immens.’ De cashflow-chart van Made By Holland heeft daarom de vorm van
een ‘royale badkuip’ – na hoge investeringen wordt pas in 2022 een bescheiden positief resultaat verwacht.
Het plan – uitgewerkt door West8, Tom Postma design en Tinker Imagineers in coördinatie met erfgoedbureau Hylkema – refereert aan het koninklijke verleden van de plek maar houdt er niet rigide
aan vast. Made By Holland slaagt erin met collages de verbeelding te prikkelen. De collages dragen de signatuur van architectenbureau Tinker Imagineers, dat gespecialiseerd is in het creëren van
spannende belevenissen in musea en monumenten, zoals de inrichting van ‘DOMunder’ onder het Domplein in Utrecht.
De bovenste verdieping van het paleis wordt herbestemd tot hotel met 22 kamers
De landschapsarchitecten van West8 tekenden de landschappelijke uitwerking, Tom Postma design de herbestemming van het paleis, waar pareltjes van Dutch Design tentoongesteld worden. De bovenste
verdieping wordt herbestemd tot hotel met 22 kamers. De entree tot het landgoed, in het plan ‘De Parade’ genoemd, ligt aan de overkant van de Amsterdamsestraatweg waardoor bezoekers de
vierbaansweg moeten oversteken naar het paleis. Made By Holland wil hierover in gesprek gaan met de provincie Utrecht.
Levendigheid in en rond het paleis is van groot belang voor het slagen van het plan. ’s Avonds kan er gegeten en gedronken worden. Op het terrein worden kleine en grote evenementen georganiseerd
waarmee Made By Holland al snel na de aankoop bezoekers naar Soestdijk wil trekken. De Zochertuin verandert in een levendige wereld van follies, die af en toe worden vervangen om herhaalbezoek
uit te lokken. Je wandelt er straks over een spiegelpad naar ‘watermirakels’ en hangende tuinen. Bestaande elementen in het landschap als een watertoren en ijskelder zijn dankbaar opgenomen in de
ontdekkingstocht.
Het plan ‘Eden Soestdijk’
Het plan Eden Soestdijk presenteert zich het meest prominent met een nieuwe blikvanger: een gigantische welvende kas in het bos. In 2014 startte het traject al op, op initiatief van de in
Engeland succesvolle ondernemer Anton Valk. Hij nodigde Tim Smit, de initiatiefnemer van Eden Project in Engeland, uit om mee te denken over een Nederlandse tegenhanger. Het Britse project uit
2001 bestaat uit een serie aan elkaar gekoppelde geodetische koepels, een ontwerp van architect Nicholas Grimshaw. In één koepel is een tropisch regenwoud nagebootst, in een andere groeien
planten en groenten in een mediterraan klimaat. In de botanische kweektuinen buiten de koepels zijn inheemse Engelse planten en kruiden te vinden. Het complex trekt miljoenen bezoekers waaronder
wetenschappers op het gebied van biodiversiteit.
Mecanoo architecten kwam al snel aan boord om mee te denken over een Nederlandse tegenhanger van het Eden Project op landgoed Soestdijk. Het ontwerpteam analyseerde rapporten en boeken die over
het landgoed zijn geschreven: ‘We hebben veel inspiratie geput uit het ontwerp van Zocher uit het begin van de negentiende eeuw. Helaas is van de soortenrijkdom van de oorspronkelijke inrichting
weinig over: waar diverse en rijke beplanting was, is die verdwenen. En waar open ruimtes waren ontworpen zijn deze dichtgegroeid’, lichten architect Angela van der Zee en landschapsarchitect
Anne-Marie van der Weide van Mecanoo desgevraagd toe.
‘Eden Soestdijk benut de slingerende padenstructuur van Zocher én geometrische vormen uit de zeventiende en achttiende eeuw’
Het landschapsontwerp bestaat uit diverse ‘werelden’ die gegrond zijn in de bestaande structuur van het landgoed. ‘Eden Soestdijk benut zowel de slingerende padenstructuur van Zocher als oudere
geometrische structuren uit de zeventiende en achttiende eeuw.’ De route leidt naar het hoogtepunt, een geklimatiseerde kas waar de bezoeker vijf verschillende klimaten doorkruist: de tropen, de
polen, hightech tuinbouw, de planeet Mars (inclusief ruimtereis) en de ondergrondse wereld. ‘Het ontwerp van de kas is gemodelleerd op vormen uit de natuur, klimatologisch vormt de kas een
circulair systeem’, aldus de ontwerpers.
Er zijn mogelijkheden voor wetenschappelijk onderzoek en educatie op gebied van ecologie, botanie en zelfs ruimtevaart – de European Space Agency (ESA) is een van de partners in het project. Met
een hotel anticipeert Eden Soestdijk op meerdaags bezoek. In het voormalige paleis staan exposities die de schoonheid van de natuur vanuit cultureel, historisch en wetenschappelijk perspectief
belichten.
Ook afgevallen: ‘Buitenplaats Soestdijk’
In het team Buitenplaats Soestdijk nam H+N+S landschapsarchitecten het ontwerp van het landgoed voor zijn rekening. Landschapsarchitect Hank van Tilborg trekt met het ontwerp voor de 21ste-eeuwse
buitenplaats een ambitieuze vergelijking met drie grote Nederlandse parken en buitenplaatsen: ‘Soestdijk is als het ware een optelsom van landschapspark Groeneveld in Baarn, de siertuinen van de
Keukenhof en het Vondelpark, een park met stedelijke functies zoals een museum, horecapaviljoen en openluchttheater.’
Een aantrekkelijke ambitie, alleen verkeert het landgoed momenteel in bedroevend slechte staat. De tuin is geen schim meer van de vroegere inrichting en dat is erg jammer, zegt Van Tilborg: ‘Het
hele domein van 165 hectare kan niet in een adem worden aangepakt, daarvoor is het te groot. Een cyclische aanpak werkt dan beter. Oude bomen langs de beeldbepalende lanen vervangen we niet
meteen, dat kan ook als ze bijna omvallen.’
‘Buitenplaats Soestdijk’ is na de aanvankelijke werktitel ’Nationaal Ensemble’ gekozen omdat het principe van de buitenplaats het plan karakteriseert. Soestdijk past in de buitenplaatstraditie
met een ouder (het zeventiende-eeuwse stelsel van rechte lanen) en een nieuwer deel: de negentiende-eeuwse Zochertuin. Door de verschillende tijdlagen in het ontwerp zichtbaar te maken blijft de
historische ruimtelijke structuur overeind. Het landgoed moet na een jarenlang geïsoleerd bestaan weer onderdeel worden van het natuur- en recreatielandschap van de Utrechtse Heuvelrug en dus, zo
willen de ontwerpers, openbaar toegankelijk zijn.
Met de herinrichting wil het team bezoekers trekken uit binnen- en buitenland. Daar is een assortiment aan plekken voor ontworpen, waar voor diverse doelgroepen (ook met dieren is rekening
gehouden) wat te vinden is.
Buitenplaats Soestdijk moet in alle seizoenen aantrekkelijk zijn en is een ode aan de cultuur van kweken en oogsten. Het Anna Amaliaoord, in 1919 ontworpen door dendroloog Leonard Springer, is
vanwege de ligging tussen het parkeren en het paleis het logische startpunt voor een wandeling. De combinatie van een bloementuin, moestuinen en kassen doet denken aan Villa Augustus in
Dordrecht. Je kunt er eten en drinken, of kruiden, bloemen en planten kopen.
'Buitenplaats Soestdijk' herstelt de koninklijke moestuin in ere met een karakter dat aansluit bij een nieuwbouwbuurtje
Aan de overzijde van de Amsterdamsestraatweg wordt de koninklijke moestuin in ere hersteld met een karakter dat aansluit bij een nieuwbouwbuurtje. De woningen moet voor de inkomsten zorgen in de
businesscase. Om diezelfde reden zijn vrijstaande woningen gepland op het terrein van de marechausseekazerne. Van Hoogevest Architecten ontwierp de woningen en ook de renovatie van het paleis,
dat een herbestemming tot museum en kantoor krijgt. Als handreiking aan de jongere generaties, die geen herinneringen hebben aan het gebruik als koninklijk paleis is er een tweede dominante
zichtas in het plan ontworpen: de ‘As van de toekomst’. Langs deze as moet een nieuwe tijdlaag op het landgoed gestalte krijgen met als trekker een paviljoen voor grote tentoonstellingen en
manifestaties.
Herhaalbezoek uitlokken
De keuze voor het winnende team is bepaald door de hoogte van het – geheime – bod. ‘Made By Holland’ programmeert de omgeving van het paleis met evenementen en plaatst follies in de Zochertuin.
Ook creëert het team op het marechausseeterrein extra ruimte voor een luxewoonwijk om de verdiencapaciteit te vergroten. In de andere plannen staan daar ook woningen getekend, maar op een kleiner
oppervlak.
‘Eden Soestdijk’ heeft een stichting opgericht die de verschillende partners in het plan vertegenwoordigt. De stichting heeft geen winstoogmerk, wat goodwill moet creëren bij mogelijke partners.
De winst wordt dus niet uitgekeerd als rendement aan de investeerders maar benut als investering in het landgoed. Adviesbureau LAGroup rekende uit dat 500.000 bezoekers per jaar haalbaar is. De
ambitie is hoog maar komt overeen met die van Paleis het Loo in Apeldoorn, dat binnenkort verbouwd gaat worden.
‘Buitenplaats Soestdijk’ is ook een stichting en zet met de toevoeging van een paviljoen eveneens in op een grote publiekstrekker. Door het gebied in te richten voor meerdere doelgroepen speculeert het team op herhaalbezoek. Buitenplaats Soestdijk is het enige plan dat het hele landgoed openbaar toegankelijk maakt en nodigt daarmee naast het grote publiek ook omwonenden uit om bijvoorbeeld op zondagmiddag de hond te komen uitlaten.
Elk scenario trekt zijn eigen publiek, van de stedelijke cultuurconsument tot de natuurliefhebber
Naast deze verschillen in benadering van de cashflow zijn ook de ontwerpopgave en de programmering uiteenlopend benaderd. Er zullen in elk scenario verschillende soorten publiek op het landgoed
afkomen, van de stedelijke cultuurconsument tot de natuurliefhebber. Eden Soestdijk heeft als eerste team de proef op de som genomen om buurtbewoners op een informatieavond te woord te staan. De
meeste vragen gingen over de ontwikkeling van woningen op het marechausseeterrein en de parkeeroverlast bij evenementen. Ook de bouwhoogte van de kas riep een vraag op: die zou toch niet ver
boven de bomen uitsteken?
Bussen met Chinese toeristen
Een cruciale vraag is of Soestdijk zich tot een grote internationale publiekstrekker zal ontwikkelen of vooral op regionale schaal aantrekkelijk zal blijken. Het verleden van de koninklijke
familie en de ligging dicht bij de Randstad geven aanleiding tot een hoge ambitie. Het is echter de vraag of de sleetsheid van het landgoed en het paleis niet een te grote barrière opwerpen om
het gewenste kwaliteitsniveau te bereiken. Hoewel voor de drie plannen doorwrochte financiële afwegingen zijn gemaakt, blijft het gissen hoeveel mensen straks een ‘dagje Soestdijk’ gaan doen en
hoeveel bussen met Chinese toeristen er zullen stoppen.
In de publicatie ‘Rekenen op herbestemming’ betogen auteurs Frank Strolenberg en Sander Gelinck dat durf, kennis van de lokale markt en doorzettingsvermogen nodig zijn om een succesvolle
businesscase te bouwen. Herbestemmen is keer op keer een experiment met een onzekere uitkomst. Het winnende team zal zich na de champagne vast nog eens achter de oren krabben en afvragen: waar
zijn we aan begonnen? En dat is ook meteen de grote winst van het traject: de partij die het mag uitvoeren moet aan een enorme verwachting voldoen en zal daar koste wat kost niet voor weg willen
lopen.