Volgende week verschijnt ons juninummer, met daarin een dossier over de woningbouwopgave. Dit dossier is een statement van de voltallige Blauwe Kamerredactie tegen de eenzijdige en welhaast simplistische wijze waarop gesproken wordt over een vraagstuk dat al maanden het nieuws beheerst: de crisis op de Nederlandse woningmarkt.
Tekst: Mark Hendriks
Die eenzijdige blik blijkt vooral uit de obsessie met het snel bijbouwen van veel woningen – het liefst 100.000 per jaar, oftewel 1 miljoen tot 2030. Want, zo luidt de gedachte onder politici, bouwers, makelaars en economen, als we de bouwproductie opschroeven kan de crisis bezworen worden. Niet voor niets verkondigen de lobbyisten van Bouwend Nederland en het Economisch Instituut voor de Bouw dat regelgeving versoepeld moet worden, de plancapaciteit vergroot en de beperkingen door stikstof (u weet wel, die crisis van vóór corona) weggenomen. Gemeenten daarentegen hekelen het gebrek aan personeel en materieel en krijgen daarin bijval van het Planbureau voor de Leefomgeving. Die stelde in april vast dat de oplopende tekorten een versnelling van de bouwproductie in de weg staan.
Ondertussen loopt aannemer Van Wijnen te koop met de eerste woonfabriek van Nederland. Daar rollen straks demontabele huizen als warme broodjes van de band, maar die hebben weinig van doen met architectonische of stedenbouwkundige kwaliteit.
Door de hardnekkige focus op het zo snel mogelijk bijbouwen van veel huizen lopen we het gevaar dat fundamentele vragen onbeantwoord blijven. En dat vinden niet alleen wij. Rijksbouwmeester Floris Alkemade waarschuwt al langer voor een tweede Vinex-ronde en planoloog Zef Hemel stelt vast dat een plan voor het bijbouwen van woningen gewoonweg ontbreekt. Hij vreest dat daardoor op de verkeerde plekken gebouwd gaat worden (zoals in waardevolle groengebieden), en ook nog eens op de verkeerde manier – waardoor op plekken waar de vraag het grootst is de woningtekorten alleen maar zullen toenemen.
Leefkwaliteit
Met dit dossier zetten we die onbelichte kwalitatieve kant volop in het spotlicht. Aan architecten en stedenbouwkundigen vroeg redacteur Hester van Gent hoe we de woningbouwopgave zo goed mogelijk vormgeven. Alle ontwerpers brengen het woning- bouwvraagstuk in verband met andere, veelal sociale opgaven. Zo ziet rijksadviseur Wouter Veldhuis de woningbouw als hefboom om het onderwijs, de verduurzaming, het culturele leven en het voorzieningenniveau te verbeteren. Hij wil de meeste nieuwe woningen dan ook in bestaande dorpen en steden bouwen. ‘Op plekken waar al veel mensen wonen, heb je de meeste kans om de leefkwaliteit te vergroten. In het geval van de zoveelste new town is daarvan geen sprake.’
Om stedelijke verdichting in goede banen te leiden, komt steeds vaker het concept van de 15-minuten-stad ter sprake en de transformatie van naoorlogse wijken en oude industrie- en bedrijfsterreinen. Vervolgens rijst de vraag of hoogbouw al dan niet gewenst is. Steeds vaker klinkt de roep om de Europese traditie van middelhoogbouw, met zijn karakteristieke woonblokken, binnenhoven en parkstructuren, nieuw leven in te blazen.
Het palet aan oplossingen is een stuk kleurrijker dan alleen starterswoningen en appartementen bijbouwen. Zo verdienen de specifieke behoeften van ouderen aandacht. Niet alleen om hen van een fijne en geschikte woonomgeving te voorzien, maar ook om doorstroming te bevorderen, zodat meer eengezinswoningen vrijkomen. Ook klinken geluiden om meer ruimte te geven voor coöperatieve vormen van zelfbouw en het toekennen van woonfuncties aan gedateerde vakantieparken die hun recreatieve betekenis allang verloren zijn. Voor een nog scherper beeld van de woningvraag is een regionale bril soms nodig. Zoals in Overijssel, waar de provincie per streek inspeelt op de vergrijzing, de opkomst van een- en tweepersoons- huishoudens en de rol die woningbouw kan spelen in stedelijke vernieuwing.
Volkshuisvesting om zeep
Maar: dit alles heeft weinig zin als er niet ook aandacht is voor de financiële modellen die aan de woningmarkt ten grondslag liggen en de politieke keuzes die de afgelopen decennia genomen zijn. Daarin schuilt dan ook onze grootste aanklacht tegen de wijze waarop het debat nu gevoerd wordt. De nadruk ligt op het getalsmatige tekort, terwijl juist de betaalbaarheid van de al aanwezige woningen onder grote druk staat. Dáár zit een hardnekkig pijnpunt dat je met bijbouwen niet oplost.
Steeds meer starters en jonge gezinnen vallen buiten de boot door de enorme prijsstijgingen. Ga maar na: een gemiddeld koophuis kost inmiddels bijna vier ton, terwijl de gemiddelde Nederlander nog niet de helft van de hypotheek daarvoor rond krijgt. Steeds meer starters voelen zich genoodzaakt hun intrek te nemen in tijdelijke containerwoningen aan de rand van de stad of in ‘superhippe units’ van nog geen dertig vierkante meter voor 1.200 euro per maand
– als ze al niet aankloppen bij hun ouders voor geld of een slaap- plaats.
De prijsstijgingen zijn het gevolg van een overheidsbeleid waarmee in dertig jaar tijd de Nederlandse volkshuisvesting om zeep is geholpen. Tenminste, dat stelt sociaal geograaf Cody Hochstenbach die momenteel werkt aan een boek over de woningcrisis. In een gesprek met Blauwe Kamer schetst hij hoe het eigenwoningbezit sinds de jaren 1980 is verheerlijkt, terwijl de sociale huur stap voor stap is gemarginaliseerd. En nu doet zich een ander, soms pervers fenomeen voor: beleggers en vastgoedbedrijven kopen in grotere steden woningen en complexen op – en bieden zo starters en gezinnen uit de markt – om ze vervolgens met winst te verkopen of voor exorbitante bedragen in de verhuur te doen. Ook bij nieuwbouw ligt prijsopdrijving op de loer. Door grondspeculatie, maar ook omdat gemeentelijke grondbedrijven bij de verkoop van bouwkavels het onderste uit de kan willen halen. Bouwgrond fungeert namelijk als melkkoe om sociale voorzieningen als de bibliotheek in de benen te houden.
Verlanglijstje
Door deze mechanismen lijkt een grens overschreden en is de woning niet langer een brede voorziening voor iedereen – zoals vastgelegd in artikel 22 van onze grondwet –, maar een geldmachine om vermogen op te bouwen. Een nieuwe maatschappelijke tweedeling tekent zich af – niet tussen arm en rijk, tussen hoog en laag opgeleid, tussen stad en platteland, maar tussen woningbezitters en zij die misgrijpen.
Net als Hochstenbach hopen wij dat onder druk van de nieuwe generatie (en hun ouders) een nieuw kabinet besluit tot een hernieuwd volkshuisvestingsverhaal, al zal dat vanwege het hoge particuliere woningbezit nog niet meevallen. Dit is in zekere zin ook wat de vijf vakgenoten verlangen die in een persoonlijke brief het kabinet in wording aansporen tot regie en verandering. Een van hen, stedenbouwer Henk Hartzema, richt zich tot ons allemaal. ‘Laten we met zijn allen een bevlogen overheid eisen en ons niet afschepen met middelmaat.’
We moeten de (sociale) huursector weer neerzetten als iets waar we als samenleving baat bij hebben. En om de huizenprijzen gecon- troleerd omlaag te brengen, mag belastingheffing op woningbe- zit niet langer een taboe zijn. ‘Het is bizar dat arbeid belast wordt, maar mijn woning die niets doet, maar wel meer waard wordt, niet’, aldus Cody Hochstenbach.
Corporaties gaan in dat hernieuwde volkshuisvestingverhaal hoe dan ook een sleutelrol vervullen. Voorzitter Martin van Rijn van corporatiekoepel Aedes heeft zijn verlanglijstje al klaarliggen. ‘De verhuurdersheffing moet hoe dan ook afgeschaft. Pas dan kunnen we vol inzetten op nieuwbouw, verduurzaming en het vergroten van de leefbaarheid.’
Ideologische rol
Rest de vraag hoe ontwerpers zich weren tegen dergelijke financiële en politieke krachten. Sinds de jaren 1990 wordt het vakgebied steeds meer gedomineerd door geld en commercie, door een honger naar spraakmakende en iconische ontwerpen. De kerntaak, het bouwen van goede, aangename en veilige huizen in prettige en duurzame leefomgevingen, lijkt ondergesneeuwd.
Het is de hoogste tijd dat hier een einde aan komt. Dat idealisme en integriteit weer leidend zijn in de wijze waarop architecten, stedenbouwkundigen en landschapsarchitecten onze woonwijken vormgeven. En dat waarden als sociale gelijkheid, toegang tot voorzieningen en zeggenschap voor de burger bepalend zijn in plaats van economische groei en financieel rendement. Zoals rijksadviseur Veldhuis tegen redacteur Hester van Gent zei: ‘We moeten een ideologische rol spelen en ons vakmanschap inzetten voor maatschappelijke vraagstukken.’
In de reportage over de nieuwe Utrechtse stadswijk Merwede zien we hoe ontwerper Marco Broekman laveert tussen de financiële belangen van grondeigenaren en de publieke waarden van de stad. Op de vraag ‘hoe hij niet draait, wat zij vragen’, antwoordt hij: ‘Ik doe geen concessies aan het ontwerp. Het is take it or leave it.’
Deze editie van Blauwe Kamer verschijnt 25 juni. Geen abonnee, bestel 'm dan hier. Het woondossier is ook als digitale publicatie (pdf) verkrijgbaar.